L’encadrement des loyers fonctionne, et ce n’est pas surprenant [La Tribune]

Article de La Tribune du 1er août sur l’encadrement des loyers

Extraits:

« 30 % des nouveaux emménagés à Paris en 2015 ont bénéficié d’une baisse de loyer, une proportion inédite qui n’atteignait que 20 % en 2014 et seulement 7 % en 2013 (…) Instauré pour réduire les abus de certains propriétaires, l’encadrement des loyers était la mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014, portée par l’ex-ministre du Logement Cécile Duflot (…) Pour l’instant, la mesure est donc un succès à Paris pour les locataires… et ne semble pas avoir affecté l’appétit des investisseurs, malgré les moult mises en garde des professionnels du secteur de l’immobilier (…) Il faut reconnaître que l’encadrement des loyers n’a pas été instauré pour abaisser tous les loyers mais bien pour réduire les abus (…) Il n’y a donc pas de baisse du niveau moyen des loyers à Paris, au contraire, mais bien une baisse du nombre de loyers abusifs. Jusqu’ici, la rentabilité des bailleurs qui ne pratiquent pas des loyers abusifs n’est donc pas inquiétée par l’encadrement »

Reste à élargir cette mesure à l’ensemble de l’agglomération parisienne comme cela était prévu avant que le 1er ministre ne décide de la limiter à Paris.

PLAN LOCAL D’URBANISME : LES RISQUES DE BÉTONNAGE DE LA VILLE

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La municipalité de Fontenay-aux-Roses a lancé l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document obligatoire sera adopté en 2017 et définit les règles essentielles de l’urbanisme. Il sera ensuite voté par le nouveau territoire Vallée Sud Grand Paris.

L’ambition affichée par le maire M. Vastel est d’attirer 4 000 habitants supplémentaires à Fontenay-aux-Roses au nom du dynamisme de la ville. Le maire et son adjoint à l’urbanisme M. Faye feront donc du PLU un outil au service de cette ambition.

Si le PLU n’a pas encore été complètement dévoilé à ce jour, ses prémices ont été présentés dans quelques réunions publiques. Il ouvre la porte au bétonnage progressif de la ville. La construction d’immeubles sera facilitée, même dans certaines zones pavillonnaires. Enfin, la place des espaces verts publics et privés est menacée. Les promoteurs l’ont bien compris et font déjà ces derniers temps des propositions de rachat de pavillons.

Plusieurs projets de constructions sont déjà annoncés ou pressentis :

  • Un immeuble supplémentaire pour « fermer » la place du Général de Gaulle
  • Des immeubles de 4 étages à la Cavée (croisement des rues Boucicaut et Blanchard)
  • Un immeuble rue des Potiers entraînant une modification d’un espace boisé classé
  • Un immeuble de 6 étages rue de l’Avenir à la place du centre Pierre Bonnard (qui héberge un accueil de loisirs pour enfants du primaire, la ludothèque et une salle municipale polyvalente)
  • La construction d’un nouveau bâtiment public sur le Square des Anciens Combattants pour remplacer le centre Pierre Bonnard qui serait vendu

La municipalité se veut rassurante face aux inquiétudes mais petit à petit, ces projets mettent en péril l’aspect de la ville qui risque de suivre le même chemin que Châtillon.

Les conséquences à craindre sont multiples :

  • Bétonnage progressif et dégradation du cadre de vie (l’esprit « village »)
  • Réduction de la place de la nature en ville
  • Imperméabilisation des sols, facteur aggravant les risques d’inondation et de mouvements de terrain
  • Augmentation du phénomène d’îlots de chaleur urbains : les températures en ville sont plus élevées à cause de l’urbanisation au détriment des espaces naturels
  • Saturation des transports en commun, le RER B manquant déjà de fiabilité
  • Perte définitive de biens municipaux vendus à des promoteurs immobiliers

Enfin, les projets annoncés ou pressentis sont uniquement des logements proposés à la vente, souvent haut de gamme. Les prix élevés des logements les rendront inabordables pour une part importante de la population.
Nous pensons que le PLU doit répondre au besoin de renouvellement urbain tout en préservant le cadre de vie et la place de la nature en ville, selon le principe « reconstruire la ville sur la ville ».

Nous défendons l’intégration dans le PLU d’un certain nombre de mesures :

  • Respect intégral des parcs et des espaces boisés existants
  • Augmentation de 20% des espaces verts en pleine terre, car la suppression
    du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) va entraîner leur baisse
  • Limite raisonnable à la hauteur des immeubles, notamment en
    zone majoritairement pavillonnaire
  • 20% de logements sociaux dans tout projet de construction pour garantir des logements abordables

La concertation publique sur le PLU s’apparente plus à de l’information qu’à de la concertation, les décisions  paraissant déjà prises par ailleurs. M. Vastel semble mépriser toute personne qui émet une réserve et voit la  concertation comme un frein plutôt qu’une opportunité d’intéresser les habitants à la vie démocratique locale.
Nous invitons les habitants à s’exprimer dès maintenant et lors de l’enquête publique obligatoire qui se déroulera prochainement.

Intervention de M. Fredouille, élu écologiste au conseil municipal du 27 juin

Le PLU va être aujourd’hui discuté et le conseil municipal va émettre un avis qui sera, n’en doutons pas favorable mais probablement pas unanimement favorable. Dans tous les cas, le vote final aura lieu au conseil du territoire vallée sud grand-Paris. Pour ma part, je dénonce cette démocratie indirecte à deux niveaux depuis bien longtemps. Ma première intervention sur le sujet date de la création de la communauté d’agglomération. Les élus choisissent parmi eux des élus qui siègent dans des instances supérieures. Les prises de décisions s’éloignent des citoyens. La démocratie représentative a tout à y perdre.

Quelles sont les conséquences de la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) sur Fontenay-aux-Roses et les conséquences de l’application des nouvelles règles du PLU (Plan Local d’Urbanisme) sur notre ville ?

Certaines conséquences sont inhérentes à la loi proprement dite. Du fait de la suppression du COS (Coefficient d’Occupation du Sol), et donc de la SHON(Surface Hors Œuvre Nette), on assistera à moyen et long terme à une densification de l’ensemble des zones, y compris les zones pavillonnaires, avec une augmentation de l’emprise au sol par rapport à l’existant et une diminution des espaces verts de pleine terre par rapport à l’existant.  Même si les règles du POS (Plan d’Occupation du Sol) sont globalement conservées dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme), ce qui semble être le cas, cette densification se fera avec une intensité non négligeable. On parle selon les calculs que l’on fait d’une densification deux ou trois fois supérieure. Comparer les règlements est nécessaire pour suivre l’évolution de l’urbanisme mais non suffisante. L’important, c’est de comparer ce qui pourra se construire sous PLU aux constructions réelles existantes au jour d’aujourd’hui. Dans le tissu pavillonnaire existant, grâce au COS et à la SHON, l’emprise au sol maximum autorisée n’était que très rarement atteinte et dégageait des espaces verts de pleine terre en plus du pourcentage minimum réglementaire. Privé du COS, on va assister avec le temps, à un grignotage de la pleine terre résiduelle et à une densification importante. Ce phénomène est amplifié par la possibilité offerte par la loi de construire les petites parcelles aujourd’hui inconstructibles et souvent en pleine terre.

D’autres conséquences sont inhérentes au choix de la politique d’urbanisme de la majorité. Du fait de la volonté municipale d’attirer un sixième de population en plus, certaines zones seront bien densifiées à court terme : Panorama, Scarron, Blagis, centre-ville, rue de l’avenir dont une partie passe en zone UB.  Dans ces zones dénommées URU et URP, la densification sera très importante, l’emprise au sol n’étant même pas réglementée dans le PLU. La répercussion de cette densification se fera sur l’ensemble de la ville en termes de circulation automobile, de pollution supplémentaire et de services publics à construire en plus pour tous ces nouveaux habitants. On rentre dans le cercle vicieux classique du développement économique et de la croissance à tout prix. Il  parait que c’est ce qu’on appelle le développement durable! Ces mots n’ont plus aucun sens à mes yeux !

Est-il possible de résister à cette loi ? Ce n’est pas d’hier que l’état, par le biais des préfets, tente de densifier la petite couronne par l’application de lois et de règlements. Il y a bien de années, lors de l’élaboration du POS précédent, la municipalité de l’époque avait bien trouvé des compromis et des astuces pour résister à ces pressions densificatrices et avait finalement appliqué la politique d’urbanisme qu’elle avait choisie. Oui, c’est possible d’y résister ! Encore faut-il le vouloir !

Comment y résister ? En prenant un certain nombre de mesures dans le PLU qui compenseront au moins partiellement les effets de la loi ALUR.  En voici quelques exemples.

Comme première mesure, on pourrait pratiquer une augmentation des pourcentages d’espaces verts en pleine terre par rapport à ceux figurant au POS. Cette augmentation pourrait être de 10, 15 ou 20% selon les zones. En effet suite à la disparition des COS, les emprises au sol vont immanquablement augmenter avec le temps, faisant disparaître la pleine terre. Cette mesure a au moins trois avantages. Premier avantage, on limite la densification. Deuxième avantage, on lutte contre l’imperméabilisation des sols. Cette imperméabilisation des sols aggrave les tassements et gonflements des terrains responsables de nombreux sinistres sur la ville et notamment dans le quartier de la gare où vous prévoyez de construire un immeuble de logements rue des potiers à l’endroit le plus sensible du sous- sol, le terrain étant argileux. Je n’ai pas de craintes concernant l’immeuble que vous allez faire construire car maintenant les entrepreneurs maîtrisent les techniques pour stabiliser les constructions sur terrains mouvants. Par contre je crains que les habitations alentour se fissurent car personne ne peut prévoir les conséquences du changement dans la circulation des eaux souterraines induit par cette nouvelle construction. Troisième avantage, on préserve la biodiversité urbaine faunistique et floristique qui est remarquable à Fontenay-aux-Roses et ce ne sont pas les nouveaux espaces verts complémentaires artificiels, toitures et murs végétalisés et autres bacs à fleurs qui vont accueillir ces espèces de pleine terre. C’est bien de protéger les espaces boisés classés et les corridors écologiques mais il faut aussi conserver la pleine terre des jardins privés. Pour protéger les espèces, il faut protéger leurs territoires.

Comme deuxième mesure, on pourrait introduire des coefficients d’emprise au sol dans les zones où l’emprise au sol est non réglementée (URU et URP). Par exemple au Panorama, l’emprise au sol est non réglementée, le pourcentage de pleine terre est non mentionné, il faut juste 30% minimum en espaces verts.  Conclusion, on peut donc bétonner sur 70% de l’unité foncière, les 30% restant étant des espaces verts artificiels sur dalle de béton. Une vision idyllique !!!

Troisième mesure, on pourrait aussi agir sur les hauteurs des bâtiments. On pourrait même selon les zones les augmenter légèrement si c’est pour préserver la pleine terre. En effet, si on augmente le pourcentage d’espaces verts en pleine terre de 20%, ce n’est pas très gênant de monter la hauteur du bâti de un demi étage ou d’un étage y compris en zones UD et UE.

A côté de ces mesures limitant la densification, on pourrait profiter de l’établissement du PLU pour édicter des mesures favorisant une vraie mixité sociale. L’introduction de 20% de logements sociaux dans toutes les constructions parait une bonne chose car dans ces conditions la mixité sociale ne se décline plus à l’échelle de la ville, ni même à l’échelle du quartier mais à celle de l’immeuble. Je suis déjà intervenu précédemment plusieurs fois sur ce sujet dans cette même assemblée.

De toute évidence, la majorité de droite et moi-même n’avons pas la même politique d’urbanisme.  Je ne souhaite pas voir arriver 4000 habitants supplémentaires. Je souhaite une stabilisation de la population, tout en sachant que même en stabilisant la population il faut construire un peu. Je ne souhaite pas la densification de ma ville déjà très dense avec 9300 habitants/km2. Je souhaite préserver les zones pavillonnaires et leurs jardins en pleine terre sur le long terme.

Bref, je souhaite poursuivre la politique d’urbanisme précédente.

Pour moi, la loi ALUR ne m’arrange pas pour ma ville mais je m’en accommoderai en prescrivant les mesures précédemment décrites qui compenseront les conséquences densificatrices de la suppression du COS. Avec vos règles du PLU, vous ne compensez rien du tout ! Je pense par ailleurs que si cette loi est néfaste pour Fontenay-aux-Roses, elle peut être bénéfique pour certaines villes de Province afin de limiter l’étalement urbain et sauvegarder les champs cultivés et les forêts. Pour notre ville, comme pour l’ensemble de la petite couronne, nous n’avons que l’inconvénient de la loi : la densification et son cortège de problèmes.

Pour la majorité actuelle, la loi ALUR est arrangeante et vous allez l’utiliser pour densifier et pour justifier votre densification de la ville. « C’est pas moi, c’est la loi ALUR !! » Quel beau prétexte pour attirer 4000 habitants supplémentaires et réaliser ce qu’on appelle une gentrification  de Fontenay-aux-Roses, c’est-à-dire  provoquer un embourgeoisement de la ville.

Je ne pense pas que c’est ce que souhaitent les Fontenaisiens qui, avec votre gouvernance vont de désillusions en désillusions.

COS : l’abandon

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Le COS (Coefficient d’occupation du sol), c’est le rapport du nombre de m2 de plancher hors œuvre net pouvant être construits sur le nombre de m2 de terrain.

En zone pavillonnaire, le COS est généralement de 0.4, ce qui donne pour un terrain de 500 m2 une surface de plancher de 500 x 0.4 = 200 m2. Ceci représente la surface habitable. Si le pavillon possède un étage, l’emprise de la construction au sol est de 100 m2.

L’introduction des COS dans les règles d’urbanisme constitue donc un frein à la densification mais favorise l’étalement urbain.

Prenons l’exemple d’une ville de moyenne importance de province entourée de champs et de forêts. Il est certain que la suppression du COS va offrir la possibilité de construire un peu plus aux endroits où c’est déjà construit. Ceci va éviter que la ville ne s’étende sur la campagne alentour.
Dans des villes très étendues, l’éloignement entre le domicile et le centre-ville complique la vie des habitants et est source de pollution. La voiture particulière représente souvent le seul moyen pour accéder aux services et à son lieu de travail.
En conclusion, pour cette ville, la densification du centre-ville, qui doit rester dans des limites acceptables, est bénéfique pour la protection des zones boisées et des terres agricoles. C’est bénéfique aussi pour les habitants pour qui c’est financièrement plus rentable suite aux économies de carburants. C’est bénéfique enfin pour la qualité de l’air de la région.

Prenons l’exemple de Fontenay-aux-Roses située en petite couronne. Notre ville, déjà très dense avec 9300 habitants au km2, est coincée entre Paris et la grande couronne, dans une mégapole tentaculaire de plus de 10 millions d’habitants. Les intérêts économiques à l’échelle européenne et mondiale font que les régions capitales deviennent chaque jour plus denses. Les décideurs sont entraînés dans le cercle vicieux insensé du développement économique.
Comme on ne peut parler d’étalement urbain pour Fontenay-aux-Roses, la suppression du COS devient un inconvénient majeur en densifiant la ville.
Il apparait nécessaire de contrer cette surdensification en édictant dans le PLU des règles contraignantes telles que l’augmentation du pourcentage de pleine terre et la limitation de l’emprise au sol des constructions ainsi que leurs hauteurs.

La volonté affichée de la nouvelle municipalité de droite est d’attirer 4000 habitants supplémentaires (un sixième de la population de notre ville) qu’il faudra bien loger et elle va s’en donner les moyens grâce aux règles du PLU.

Si les 33 communes du département font la même chose, ce qui est probable sur 10 à 15 ans, cela va correspondre à une augmentation de population équivalente à 5 villes comme Fontenay-aux-Roses. C’est surréaliste !! Indignons nous et résistons !

Jean-Jacques Fredouille, élu écologiste

Véritable concertation ou affichage politique ?

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En terme de communication sur le futur PLU (Plan Local d’Urbanisme), la municipalité agite beaucoup d’air dans quelques réunions publiques où ne sont communiqués que des données partielles qui, faute de publication sur internet et absence de documents écrits, ne sont connues que par des photographies plus ou moins bonnes réalisées avec des téléphones portables. Rendons à César ce qui lui appartient. C’est une bonne chose d’organiser ces réunions publiques, mais si on laisse les habitants dans une semi ignorance cela s’apparente à un « coup de pub » politique.

En terme de concertation, les réunions de la commission extramunicipale d’urbanisme ont fait travailler élus, particuliers et représentants associatifs sur la manière dont ils voyaient le développement futur de Fontenay-aux-Roses. Mais le règlement du PLU qui est censé respecter cette vision est jusqu’à présent élaboré par la municipalité. De la même façon, reconnaissons à la municipalité le mérite de piloter et d’organiser ces commissions, mais ce travail doit se poursuivre par l’étude des règles du PLU proprement dit et sa comptabilité avec les souhaits des citoyens. Dans le cas contraire cela ne serait que de l’affichage politique. Les Fontenaisiens ne sont ni crédules ni dupes, ils sont juste lucides. La vision de leur ville future est générale et faite de grands principes alors que le règlement du PLU est précis, compliqué et il est difficile d’en prévoir les conséquences.

En terme d’urbanisme, pour travailler utilement, il est impératif de connaitre, pour chaque zone, outre l’emprise au sol des constructions et le pourcentage d’espaces verts, leurs hauteurs maximales, leurs implantations par rapport aux limites séparatives et par rapport au domaine public. Les citoyens devraient pouvoir consulter longtemps à l’avance le document complet du PLU afin de raisonner sereinement. Au jour d’aujourd’hui, au regard de nos connaissances actuelles, l’ensemble des écologistes de Fontenay-aux-Roses propose une augmentation de 20% des espaces verts de pleine terre de chaque parcelle constructible dans le règlement du PLU par rapport à celui du POS (Plan d’Occupation des sols) afin de limiter la densification et de protéger la biodiversité.

Les Fontenaisiens vont-ils être maintenus dans l’ignorance jusqu’à l’enquête publique ???

Les citoyens vont-ils avoir le temps d’étudier, en toute connaissance de cause, les conséquences de la future densification de leur ville déjà très dense ???

Les habitants auront-ils le temps de faire des contre-propositions, de trouver des solutions alternatives ou n’auront-ils d’autres choix que de s’y opposer brutalement ???

Jean-Jacques Fredouille – Élu écologiste

Toitures végétalisées : avantages et inconvénients

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La municipalité vient d’introduire dans le futur règlement du PLU (Plan Local d’Urbanisme) un pourcentage significatif (20% à 30%) d’espaces verts dits « complémentaires ». Ce ne sont en fait que des espaces verts d’appoint, installés sur dalle de béton, totalement imperméables et faisant partie intégrante de la construction. Ce sont des espaces verts artificiels (jardins suspendus, toitures végétalisées, bacs à fleurs. . .) qui ne peuvent rivaliser avec les espaces verts de pleine terre.

Politiquement parlant, il s’agit pour la nouvelle municipalité de droite de remplacer les « vrais » espaces verts qui vont disparaitre suite au passage du POS (Plan d’Occupation des Sols) en PLU par ces espaces verts artificiels de manière à ce que la quantité totale d’espaces verts apparaisse stable et d’afficher ainsi une pseudo volonté écologique.

Cette proposition apparaitrait louable si elle venait en complément des espaces verts existants. Dans le cas présent, elle vient en substitution de ceux-ci ce qui est inacceptable.

On ne peut arriver à 30% de la superficie d’un terrain en espaces verts artificiels que si on réalise un traitement végétal des toits.

Les avantages d’une toiture végétalisée sont surtout globaux et participent à l’effort de chacun pour lutter contre les pollutions en général. En effet, les végétaux filtrent les poussières et contribuent à rendre l’air de nos villes plus respirable. Ils captent aussi le dioxyde de carbone par photosynthèse et participent ainsi à la lutte contre les gaz à effet de serre responsables du réchauffement climatique. La végétalisation du toit va réduire le ruissellement des eaux et apporte une certaine biodiversité quoique assez limitée. L’apport de verdure en esthétique urbaine est aussi très appréciée des habitants et rend la ville plus douce à vivre. L’avantage très concret pour la personne vivant sous un toit végétalisé est surtout la meilleure isolation de son logement. Il fait plus chaud l’hiver et plus frais l’été dans la maison. Enfin dans le cas de culture sur terrasse, la consommation des légumes de son jardin est bien agréable.

Les inconvénients à ces installations sont nombreux et parfois même rédhibitoires. Certains sont liés à la construction elle-même. Le toit doit être assez solide pour supporter le surpoids et surtout être étanche pour éviter les infiltrations. La pente de la toiture doit aussi être faible. Il est conseillé d’aménager un accès au toit pour entretien ou réparation. Selon le type de toiture végétalisée, un système d’arrosage adapté est à prévoir lors des périodes de sécheresse. Ces toitures végétales posent souvent problème en rendant la pose de panneaux photovoltaïques ou solaires thermiques difficile voire impossible, ce qui peut s’avérer contreproductif écologiquement parlant. Enfin le prix peut être un obstacle insurmontable pour le propriétaire car il faut multiplier la somme par cinq, sans compter l’entretien.

En conclusion, cette disposition réglementaire de 20% à 30% d’espaces verts artificiels va devenir obligatoire pour tout permis de construire et sera très contraignante pour le propriétaire. Cette mesure sera souvent difficilement applicable pour des raisons techniques et se résumera à l’accrochage de grands bacs à fleurs ou la réalisation de murs vaguement végétalisés tout autour de la propriété. Les propriétaires qui feront cela de mauvaise grâce afin de rendre leur construction réglementaire laisseront dépérir la végétation une fois le permis accordé.

Restreindre la pleine terre et rendre obligatoire la réalisation d’espaces verts artificiels, c’est la proposition anti-écologique et inapplicable de la majorité de droite actuelle.

Garder le maximum de pleine terre et inciter à la réalisation de toitures végétalisées est une proposition écologique et réaliste.

Jean-Jacques Fredouille, élu écologiste

 

La phase finale d’élaboration du PLU (Plan Local d’urbanisme) est en train de se dérouler.

Personne ne doute que ce règlement va être compatible avec la densification voulue par la municipalité en place. La droite fontenaisienne souhaite en effet entre 3000 et 4000 habitants supplémentaires dans notre commune dans l’espoir que ces nouveaux propriétaires de logements haut de gamme, fraîchement construits, votent pour eux !!! La physionomie de notre ville, déjà trop dense, va changer et pour limiter l’impact de ce bétonnage, nous demandons que figure dans ce règlement en cours d’élaboration un certain nombre de mesures.

1 – une protection de la biodiversité avec une règle de 50 % d’espaces verts pour chaque parcelle constructible (dont 80 % en pleine terre notamment en zone UE), la sanctuarisation des parcs existants, la stricte protection des sentes et talus formant des corridors écologiques pour la faune et la flore.

2 – une protection des habitations de tout le quartier autour de la gare RER, qui est une zone sensible aux mouvements de terrain avec une non constructibilité partielle ou totale, notamment rue des Potiers.

3 – l’établissement d’une vraie mixité en introduisant 20 % de logements sociaux dans TOUTES les constructions.

À ce jour, nous n’avons toujours pas connaissance des règles d’urbanisme qui vont régir notre commune pour les années à venir.